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今年上半年全市住宅成交超17.6万套，同比增长15.3%……来自第三方机构的一组数据映射出上半年四川省成都市楼市的火热。
受访专家认为，成都楼市的繁荣是人口、经济、政策等多重红利叠加的结果。未来，需警惕楼市结构性矛盾与风险，综合施策，推动市场从“规模扩张”向“质量提升”转型。
多项楼市数据亮眼
综合多方机构数据看，上半年成都楼市交出了一份不错的成绩单。
在新房成交规模方面，据克而瑞四川统计,上半年成都新房备案成交5.2万套，同比增长8%。此外，四川中原研究院数据显示，上半年成都新房成交面积701万平方米，同比增加124万平方米。
在二手房成交规模方面，四川中原研究院数据显示，上半年全市二手房成交12.3万套，同比增加19.8%；成交面积1186万平方米，同比增加19.3%。
麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱在接受中国城市报记者采访时评价，从整体市场数据上看，当前无论是交易规模还是交易涨跌指标，成都楼市的表现都领先于其他城市。
中国城市报记者注意到，自2019年起，成都新房成交面积已经连续5年排名全国第一；二手房成交套数连续两年超过22万套，新房和二手房成交总量已连续三年排名全国第一。
事实上，当前成都楼市持续火热的态势在土拍市场也有所体现。
中指院数据显示，今年上半年成都成交56宗涉宅用地，同比增加20宗；成交建面2780亩，同比增长59.8%；土地出让金为424亿元，同比增长101.1%；平均溢价率为20.7%，同比提升11.7个百分点。
成都楼市为何持续火热
如果说楼市是一座大厦，那么人口就是支撑这座大厦的基石。在受访专家看来，人口持续流入为成都楼市注入源源不断的动力。
成都市统计局数据显示，2019—2023年，成都常住人口分别增长59.6万人、53.8万人、24.5万人、7.6万人、13.5万人。2024年末，成都常住人口再度增加7.1万人，达到2147.4万人。
目前，成都常住人口数量居全国第四，逼近北京。2019—2023年，成都与北京之间常住人口差距持续缩小，分别为149.2万人、94.3万人、69.4万人、57.5万人、45.5万人。2024年末，成都与北京之间常住人口差距缩减至35.8万人。
常住人口增加的同时，成都市户籍人口数也连续增长。2020—2023年，成都市户籍人口分别增长19.63万人、36.5万人、15.4万人、26.7万人。2024年末，成都市户籍人口为1623.6万人，比上年末增加25.3万人。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，近年来，四川省“强省会”发展战略，让成都人口“虹吸效应”强劲。同时，成都作为西南地区重要城市，在产业驱动和新区建设方面持续发力，同样吸引了大量人口。
“网红城市形象对年轻人有着较强的吸引力。成都是全国热门网红城市，拥有鲜明的城市IP。提到网红城市，人们往往会想到成都，这吸引了大量年轻人来成都。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。
除了人口因素外，还有其他因素。李宇嘉提到，成都作为西南地区人口最多的省会城市，改善型住房需求持续释放。刚需与改善需求形成的良性循环，为楼市提供了重要支撑。在产品端，成都房地产市场的新品开发与高品质住房供给较为活跃，同样刺激了新的市场需求。
警惕楼市结构性分化
上半年成都楼市开了个好局，下半年能否保持好态势，甚至实现飞跃呢？
王小嫱提醒，尽管成都楼市在成交量、土地市场热度等指标上持续领跑全国，但繁荣表象下仍潜藏多重结构性风险与挑战。最主要的风险是市场结构性风险，区域分化与供需错配的加剧。
“当前成都楼市呈现出明显的核心强、外围弱的分化格局。”王小嫱分析，主城核心区域土地稀缺、供应紧张，房价持续坚挺甚至上涨，部分高端项目单价已突破10万元每平方米。而远郊区域则面临供应过剩、去化压力大的问题，价格以促销为主，上涨乏力。
今年以来，成都进行多起土地出让，呈现两级分化趋势，主城核心区价格走高，郊区趋冷。
3月11日，高新区大源板块地块经过132轮竞价，招商蛇口以31700元/平方米楼面价竞得，推动成都地价进入“3万+”时代。3月27日，锦江区柳江街道地块以41200元/平方米成交，溢价率达到106%，成都地价正式跨入“4万+”区间。
业内人士认为，这些成交价格或将直接影响未来不同板块的房价形成价差。
“成都楼市结构性矛盾与风险值得关注。”王小嫱建议，未来需通过优化供应、强化监管、平衡区域发展等综合措施，化解远郊库存、房企债务、政策依赖等风险，推动市场从“规模扩张”向“质量提升”转型，促进房地产市场平稳健康发展。
在严跃进看来，上半年成都土地市场较热，表明资产价格上升且市场预期向好。然而，高地价也暗藏风险，毕竟对市场而言，成都一个重要的竞争优势就在于其相对较低的房价。针对风险挑战，严跃进建议，定期监测高地价项目，提前摸排潜在购房需求。
李宇嘉提到，成都在全国省会及一二线城市中，新区数量相对较多。新区发展速度太快，基础设施跟不上，部分住房项目在公共配套设施方面有待完善。这些情况影响对后续住房需求的持续支撑。
“新区概念导致市场投资需求旺盛，后期若入住率不高，生活氛围不足，房价虚高问题就会严重，这将对后续住房需求释放以及二手房市场流通带来影响，可能导致房价有下行压力。”李宇嘉说。
■中国城市报记者邢灿云南炒股配资
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